经不起暴雨考验的楼市

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  其实也不都是大雨，城西只是小雨。而局部的暴雨，主要是指怀柔、昌平、顺义以及朝阳东部。24小时降水量为50毫米或以上的强降雨就叫做“暴雨”。而上述地区的降水量据说已超越100毫米。说，2017年11月19日，密云水库蓄水量突破20亿立方米，为21世纪以来较大蓄水量。但8月4日密云水库的蓄水量已达26.18亿立方米，可见前几天降雨量之大。

  记得去年大雨，燕郊就变成了一片泽国，大湖泊。今年轮到了北京东部、北部和东北部的地区。暴雨倾注之下，没发生像5年前7·21那样的恶性事件，但是，暴雨之下，北京楼市再次没能经受考验，至少有相当一部分没能经受住考验。

  说直白点就是，大水冲进了业主的房子里、车库里、地下室里。最深达10厘米。万幸没再次出现生命损失，但财产损失是少不了的。

  看到车库里被淹的豪车，地下室里的名贵收藏，一楼心爱的家私，泥淖之中一片狼藉，业主们想必一个月也缓不过来。

  不仅是老城区管网建设落后，新城区也不够先进。这几年，挖街铺管的现象是减少了，但每逢大雨必浸泡的情况并不鲜见。首先是城市规划尤其是控制性详细规划不到位，接着是基础设施建设不到位，再就是工程质量不过关。结果就是管网不足，泄洪困难。具体就不展开了。

  其他城市也没资格嘲笑北京。攸克君有次去深圳，大雨，司机绕了很远的道，问他为什么，说是有条路被淹了。“不是刚修没多久吗？”“反正就是淹了”。而深圳是年降水量很大的城市，可不能用预见不足来搪塞。

  这几年，国家在推进海绵城市和地下综合管廊建设。北京是试点城市。海绵城市建设必然的联系到雨水洪水的管理。但新区新项目真正用了水弹性城市的，并不多。旧城改造的就更少了。北京市在2017年12月发了一个文件，目标是：通过水弹性城市建设，综合采取“渗、滞、蓄、净、用、排”等措施，较大限度地减少城市开发建设对生态环境的影响，将70%的降雨就地消纳和利用。到2020年，城市建成区20%以上的面积达到目标要求。

  到明年，也只有20%的城市建成区能实现“海绵城市”的目标。北京新的区域，攸克君敢肯定的，只有未来科技城、城市副中心等少数区域，能做到暴雨来了也无恙。

  小区外面的市政道路、市政管网，是政府部门的事，但小区内却是开发商和承建商的事。为什么有的小区，淹得比外面街道还快且深？有的地下车库，一淹再淹？有的地下室、半地下层，墙皮发霉、脱落，总是修不好？开发商、承建商基础挖得不深，桩打得太浅，排水管太细，防水做得差。前面投入不够，基础不牢，一心求快求简卖完算数，问题迟早会暴露。对，只消一场100毫米级的暴雨。

  4号的暴雨，受灾面不大，但受灾的小区却多为豪宅。包括温榆河中央别墅区、顺义别墅区、昌平别墅区、东坝高端居住区，都是北京传统或新晋的豪宅区，都在这次暴雨的打击范围内。这中间还包括著名的开发商。

  北京的低密度豪宅，必挖地下室，大多是挖两层，还有的挖三层甚至四层。2016年以来，不少限竞房里的豪宅，只有通过挖地下室或中间层，才能盈利。攸克君参观过很多带两三层地下室的豪宅，虽然样板间的大马力抽风机一直没停止工作，但私下问过，回答是：确实没能真正解决渗水的问题，遇到暴雨只有祈求上天了。

  房地产惟规模速度的时代过去了，讲品质、服务的时代来了。攸克君在这里想恳求开发商一句，不该省的坚决不能省，泄洪、排水、防水防渗防霉，必须经历至少一个雨季检验后才能过关验收。

  人们常说，房子是三分建七分管。房子建得怎么样，下雨后小区管道泄水是否畅通，叠拼一层和院子会不会进水，地下室会不会被淹，墙皮会不会渗漏发霉，按理说物业公司最清楚。因为你接收小区，是连设计图纸一起接收的。

  但就攸克君接触的情况看，有些小区包括豪宅小区，物业管理实在不敢恭维。对暴雨没有预判，没有应对。有的小区车库出入口，象征性也堆了沙袋之类，但大雨下了几场了就是没人动，外面的水像洪水一样翻卷进地库里。

  一位朋友说，由于当日限行，回来后直奔车库，看到他的奔驰车身有一半被浸泡在水里，真是又心疼又愤怒。物业都有业主的电话，打个电话来会死啊？

  所以，攸克君要建议：买房除了要看五证齐全，如果是买带地下、带院子的房子，还得看它的防洪防水防渗防霉情况。最重要的，还要看物业公司是哪家。若能，有些防洪防水条款可写入购房合同。

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